Yeni Rezerv Alan Yasası ve Hatay

Öncelikle rezerv alan kavramından bahsedecek olursak şu şekilde tanımlayabiliriz;

“6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine İlişkin Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlardır.” Şeklinde tanımlanmaktadır.

Rezerv yapı alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;

• Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,
• Gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.

Rezerv Yapı Alanının Tanımı Değişti

9 Kasım’da Resmî Gazete ’ye de yansıyan kararla bu yasaya bir değişiklik eklendi. Bu değişiklikten önceki uygulamada bir yerin rezerv alanı olabilmesi için üzerinde yapı olmaması ve meskûn mahal dışındaki yer alması şarttı. Yeni düzenlemeyle birlikte rezerv yapı alanı tanımındaki yeni yerleşim alanı ifadesi yasadan çıkarılarak meskûn mahal şartı kaldırıldı. Böylece gerekli görülen tüm alanlar rezerv yapı alanı ilan edilebilecek. Rezerv yapı alanı ilan edilen yerler dönüşüm için boşaltılıp yerine yeni yapılar inşa edilecek.

Arsa Payının %50,01 Çoğunluğu İle Karar Alınabilecek Daha önceki düzenlemelerde arsa payının 2/3 çoğunluğu ile karar alınabiliyordu. Ne var ki çoğu zaman bu orana ulaşılamadığı için dönüşüm süreci hiç başlamıyordu. Şimdi ise dönüşüm kararları yüzde 50+1 ile alınabilecek. Yapılan yeni düzenlemeye göre; arsa payı toplamının yüzde 50,01 çoğunluğunun geçilmesi halinde ev sahipleri müteahhit firmaya, yapım şekline ve projeye karar verebilecek. Ayrıca bu salt çoğunluğa ulaşan malikler yıkım ve yapım için gerekli ruhsatlara başvurabilecek.

Sürece Kamu da Destek Verecek ve Taşınmaza Ortak Olacak

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde, kamu finansman desteği sağladığı eve ortak olacak. Şöyle ki; Bu süreçte maddi imkansızlıklar nedeniyle ev sahipleri tarafından masraflar karşılanamayacak durumda kamu olaya müdahil olarak gerekli eksiği tamamlayacak ve o oranda eve de ortak olacak. Devam eden süreçte ise kişinin başka evi yoksa kendisi ve eşi kira ödemeden yenilenen evinde kalabilecek. Bu oturma hakkı ölümle sona erecek. Ayrıca vatandaşın maddi olanakları değişirse ödeme yapıp evin tamamını da alabilecek. Evde oturan kiracı bakımdan ise kiracı kalan vatandaş ve eşi vefat edince payı mirasçılarına geçecek. Mirasçı güncel bedelle evi alabilecek ya da satış yapılarak taraflara payı ödenecek.

Riskli Yapı Tespiti Zorunlu Hale Getirildi

Yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın ve idarelerin (Belediyeler ve İl Özel İdarelerinin de) resen riskli yapı tespitini talep edebilmesi sağladı. Eski düzenlemede polis marifetiyle binalardan Karot aldırma (binanın depreme dayanıklılığını ölçmeye yarayan işlem) talebi olsa da yine de kapısını açmak istemeyen malik bu süreci engellemeye devam edebiliyordu. Yeni düzenleme ile riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri (kaymakamlık ve polis/jandarma kuvvetleri eliyle) yazısı ile ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapalı kapılar açılarak veya açtırılarak resen tespit yapılacak veya yaptırılacak. Tahliye için de aynı düzenleme getirildi. Riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk kuvveti ile kapılar açılacak. Masraflar da engelleyenlerden tahsil edilecek.

Riskli Yapı Hangi Sürede Boşaltılacak

Yeni düzenleme ile tek bir süre öngörüldü ve bu süre 90 günden fazla olmamak üzere tanımlandı. Düzenlenen bu süre azami olup idarenin gerekli gördüğü durumlarda daha az süre verebileceği de unutulmamalıdır.

Yıkım Sonrası İzale-i Şuyu Hakkı

Arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabilecek. Daha önce de düzenlenen ancak Danıştay kararı ile yürütmesi durdurulan taşınmazların yıkılması sonrasında İzale-i şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası açma hakkı bir kez daha getirildi.

Tebligat Usulü

Yeni düzenlemeyle birlikte sonra tek tek evlere tebligat gitmeyecek.

• Riskli yapı tespiti kararı Başkanlık veya idare tarafından 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü tarafından değil bizzat Başkanlık veya İdare (belediyeler, il özel idareleri) tarafından yapıya riskli yapı yazısı asılacak.
• Maliklere karar e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecek.
• Riskli yapılar Bakanlık internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilecek.
• Karar muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacak. Muhtarlıkta askının son günü tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacak.

Dönüşümde Alınan Karara Katılmayanların Payı Satılacak

Riskli alanlarda ve rezerv alanlarda açık arttırma sürecinde katılım olmaması veya teklif veren olmaması halinde satın alma hakkı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Belediye ve İl Özel İdareleri ile TOKİ’ye verildi. Şöyle ki; Bir binada salt çoğunluk ile karar alındıysa, karara katılmayan ya da katılamayan kişiler için ek bir toplantı yapılması zorunluluğu bulunmuyor. Bu durumda salt çoğunluk aldığı bu kararı (bina ortak karar tutanağı ve anlaşma şartlarının yazdığı teklifi) noter ile veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle bildirecek. Dönüşüme evet diyenlerin noterle bildirim ya da muhtarlık seçeneklerinden istediğini seçme hakkı bulunuyor. Muhtarlığa yapılan 15 günlük bildirim de bildirim yapılan kişiye dönüşüm ile ilgili projeler ve projelerin nerede gösterileceği (müteahhit ofisi veya temsil heyeti üyelerinden birisinin evi gibi) bildirilecek. Bu kapsamda toplamda 30 gün içerisinde karara katılmayan arsa sahibinin payı açık arttırma ile satılacak. Ancak bu aşamada açık arttırma sürecinin de kişilere tebliğ edilmesi zorunlu değil. Satışı hangi kurum yapıyorsa o kurum tarafından karara katılmayan maliklerin e-Devlet kapısına bildirilmesi, ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Yine tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresini bildiren malike bu adrese tebliğ edilecek.

Defne ilçesinde Akdeniz, Armutlu. Antakya ilçesinde ise Elektrik, Gazi, Cumhuriyet mahalleleri rezerv alan oldu.

Bakanlık yerleşim yerinde ilan edilen bu rezerv alanı ilanı ile yeni imar planları, yeni yollar yapma, bütün parsellerin yerini değiştirme ve parsel kullanımlarını yasayla tasarrufu altına almış oldu.